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《钱难赚,房地产别乱买》:买房签约完发现贷款下不来怎幺办?

2020-06-11 来源: 333 A人生活
个人财务状况
当心毁约没收订金,体检个人财务,还款才轻鬆!

阿美是个单亲妈妈,好不容易辛苦存下一笔头期款,也找到喜欢的房子了,但万万没想到签约后才发现银行核贷成数不足,阿美手头上的自备款根本不够支付头期款,在毫无办法可想的情况下,她只好被迫违约,已付的20万元订金也被没收,结局一场空让阿美伤心不已。

买屋签约后,才发现银行核准的贷款成数不如预期,导致自备款不足而无法顺利成交,这种状况其实屡见不鲜,但这种悲剧是可以避免的。

房屋下订前争取加注,贷不成足够成数可解约

目前双北中古屋的贷款成数大约7~8成,其他县市则是6~8成不等。

因此民众签约购屋之前,最好先请打算申贷的银行帮忙评估该屋的可以申贷额度,一方面也衡量自己的信用状况,尤其是签订购屋斡旋书时,一定要在契约内加注:「万一银行贷款成数不足时,该契约无条件解约」,将此条款于买卖双方议价时,明确载明在斡旋书或要约书上,签约时则当作附约,加注于不动产买卖契约书内,万一届时银行无法核贷足够成数时,买方违约不买时可依此为依据,避免被没收全额订金,来确保自身权益。(但可惜的是,实务上大多数屋主并不会同意加注此条款。)

只是凑足头期款还不够,契税、规费等支出也不少

此外,买房子固然可以跟银行贷款来支付大部份的款项,但别忘了最好还要预留一笔费用,像是买屋过程中衍生的契税、印花税、登记规费、代书费等相关税费,以及搬家费、装潢及仲介服务费等开销,这些钱林林总总加起来,恐怕也要几十万甚至上百万元。因此,只凑足了购屋的头期款是不够的,最好身边还要多留一笔现金,以因应这些开销。

买房跟买车一样,除了买得起之外还要养得起。换言之,想买屋,除了看房价高低,一定要先评估自己偿还房贷的能力,尤其是上班族,收入来源主要是工作薪资,因此最好透过月薪多寡来计算房贷负担率,就可得知应準备多少自备款,每月可负担多少房贷,以及可负担多少总价的房子?

每月房贷支出,最多不要超过家庭总收入的4∼5成金额

总之,购屋之前,一定要预估自己未来每个月可以负担的房贷,也就是要缴给银行的利息与本金,是否尚在自己可负担的範围内,并以此金额来估算有能力买下多少钱的房子。一般建议一个家庭每个月花费在「住」方面的开销,最好控制在家庭收入的40%~50%(台北)。换句话说,如果夫妻两人每月收入的总额为8万元,则每月所能负担的房贷就是3万2000~4万元,如此一来可避免为支付房贷,而压缩到其他生活费用,牺牲了应有的生活品质。

而以贷款30年,房贷利率1.8%计算月付房贷2万8800元,则夫妻俩可买到的房屋金额为自备款200万元+房贷金额800万元=1000万元。所以购屋者在购屋之前,一定要做好财务规画,尤其是对于许多不确定的因素,例如:利率调升、万一失业生病或一方没有工作等,都是应该列入考虑的因素之一,以免落得缴不起房贷,房子被法拍的窘境。

预做资金考量,财务桿槓别放过大

一般建议,每月房贷约占薪水的3~4成,但因台湾北部房价较高,建议可放宽到4~5成。举例来说,若是月薪40K的上班族,每个月房贷金额不应超过1万6000元,若是双薪家庭每月总收入90K,则每月房贷最好不要超过36000万元,以此类推。

算出每月可负担的贷款金额之后,再透过银行或房仲网站的贷款试算网页,来回推可负担房价,再加计两成的自备款,就是可购买的房屋总价。举例来说,若贷款300万元,20年本息平均摊还,利率水準1.8%,则每月房贷负担为1万4894元,较符合月薪4万元单身族的负担能力,再加计约2成自备款75万,则可负担房价为375万元(参看表3-6)。

《钱难赚,房地产别乱买》:买房签约完发现贷款下不来怎幺办?

若是每个月可负担房贷在3万~5万元的双薪小夫妻,则贷款金额则可拉高至600万~1000万元左右,再加计约2成自备款150~250万,则可负担房价约750~1250万元。担心每月房贷负担率仍太高,排挤到其他的生活费用支出,也可将贷款期限拉长为30 年,如此一来,每月房贷负担就可减轻许多,但相对的,付出的房贷利息也将增加,建议若有额外的奖金或红利收入,不妨可先做部分还款,以减少整体房贷本息的支出。另外也还得考虑万一利率升息的风险,例如贷款500万元,利率升高1%,每月就得多缴2400元,这部分也要一举列入风险考量,预作资金準备。

倩宜姊姊的买屋小叮咛

Q:我的月薪4万元,能买多少钱的房子?

A:房贷负担率的定义是:房贷款月摊还额/月可支配所得,利用简单的5个步骤,教您算出购屋预算:

步骤1:计算每月(个人或家户)收入(例如:新台币4万元)

步骤2:计算每月房贷支出(4万 X 40% = 1万6000元)

步骤3:房贷利率设定(假设1.8%)

步骤4:回推房贷总额(各银行、房仲房贷试算网页,找出每月房贷支出1万6000元时,总房贷金额是多少,通常设定为20年期房贷,贷20年,可贷金额为320万;贷30年,可贷金额提高至440万元)

步骤5:购屋预算(房贷总额加自备款)

相关书摘 ►《钱难赚,房地产别乱买》:别傻了,老公的房子不是你的房子

书籍介绍

《钱难赚,房地产别乱买:一位单亲辣妈的真心告白》,时报文化出版
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作者:洪倩宜

佛系青年一定要弄懂的30个房地产问题,不论自住、投资,想赚钱就要学……30个脱贫翻身的买房故事,全盘托出!

透过3大购买时机点:找屋→买屋→卖屋,帮助您彻底了解购屋5大关键:时机、区位、产品、管理、价格。本书包含作者多年来的个人投资房地产的心法分享,以一个单亲妈妈的角色,告诉读者们,买卖房地产不只是砸钱就好,这当中还有许多眉角需要兼顾,才能确保辛苦存下来的钱不会打水瓢……

透过这本书,告诉您:

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